Immobilien-ABC
Wichtige Begriffe rund um Immobilien von A bis Z
Abschreibung: Die Abschreibung ist ein steuerlicher Begriff. Sie beschreibt die jährliche Wertminderung eines Gebäudes durch Abnutzung oder Alterung. Bei vermieteten Immobilien kann dieser Betrag über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht werden, was die Steuerlast erheblich senken kann. Wichtig: Nur das Gebäude, nicht das Grundstück, ist abschreibungsfähig.
Altbau: Ein Gebäude, das vor einer bestimmten Zeit (z. B. vor 1949) errichtet wurde. Altbauten zeichnen sich oft durch hohe Decken, Holzböden und eine besondere Architektur aus. Allerdings kann die Sanierung kostenintensiv sein.
Auflassung: Die rechtliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer, dass das Eigentum an einer Immobilie übergehen soll. Sie ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und wird in der Regel beim Notartermin erklärt.
Aufteilungsplan: Eine zeichnerische Darstellung, wie ein Gebäude in einzelne Einheiten (z. B. Wohnungen, Kellerräume, Garagen) aufgeteilt ist. Der Plan ist Bestandteil der Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen.
Baulast: Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers, bestimmte Dinge zu dulden oder zu unterlassen – z. B. ein Wegerecht für Nachbarn oder eine Baugrenze. Sie wird im Baulastenverzeichnis geführt.
Bodenrichtwert: Durchschnittlicher Lagewert für Grundstücke in einem bestimmten Gebiet, basierend auf realen Kaufpreisen. Er dient als Orientierung für die Wertermittlung, ist jedoch kein fester Marktpreis.
Bauträger: Ein Bauträger plant, baut und verkauft Immobilien auf eigenes Risiko. Käufer schließen den Vertrag meist vor oder während der Bauphase ab. Vorteil: „Alles aus einer Hand“.
Beleihungswert: Der von Banken festgelegte Sicherheitswert einer Immobilie, auf dessen Basis ein Kredit vergeben wird. Er liegt in der Regel unter dem Verkehrswert und dient der Risikominimierung der Bank.
Courtage: Die Maklerprovision, die bei erfolgreicher Vermittlung einer Immobilie fällig wird. In vielen Bundesländern wird sie zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Cashflow: Der monatlich oder jährlich verbleibende Betrag aus einer Immobilie, nachdem alle laufenden Kosten (z. B. Kredit, Instandhaltung, Hausgeld) abgezogen wurden. Positiver Cashflow bedeutet: Die Immobilie wirft Gewinn ab.
Checkliste Immobilienkauf: Eine hilfreiche Liste mit Punkten, die beim Kauf geprüft werden sollten: Bausubstanz, Lage, Nachbarschaft, Grundbuchauszug, Energieausweis, Altlasten, Instandhaltungsrücklage (bei WEG) etc.
Darlehen: Ein Kredit, der zur Finanzierung von Immobilien aufgenommen wird. Wichtige Bestandteile sind Zinssatz, Tilgung, Laufzeit und Zinsbindung.
Denkmalimmobilie: Ein Gebäude, das unter Denkmalschutz steht. Die Sanierung muss unter Auflagen erfolgen, kann aber steuerlich besonders attraktiv sein (Abschreibung von Sanierungskosten über mehrere Jahre).
Doppelhaushälfte: Ein Einfamilienhaus, das mit einem baugleichen Haus eine gemeinsame Wand teilt. Meist günstiger als ein freistehendes Haus, aber mit mehr Privatsphäre als in einer Wohnung.
Dienstbarkeit: Ein im Grundbuch eingetragenes Nutzungsrecht zugunsten Dritter, z. B. ein Wegerecht, Leitungsrecht oder Wohnrecht. Es kann den Wert einer Immobilie beeinflussen.
Energieausweis: Pflichtdokument bei Verkauf oder Vermietung. Er informiert über den energetischen Zustand des Gebäudes – von A+ (sehr effizient) bis H (wenig effizient). Es gibt Verbrauchs- und Bedarfsausweise.
Eigenkapital: Das eigene Geld, das in die Finanzierung eingebracht wird. Je höher das Eigenkapital, desto günstiger meist die Kreditkonditionen. 20–30 % des Kaufpreises gelten als sinnvoll.
Erbpacht: Statt das Grundstück zu kaufen, zahlt man dem Eigentümer (oft die Kirche oder Kommune) einen regelmäßigen Erbpachtzins für die Nutzung über einen langen Zeitraum (z. B. 99 Jahre).
Erschließungskosten: Gebühren für den Anschluss eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur – also Wasser, Strom, Abwasser, Straße etc. Sie fallen häufig beim Neubau an.
Flurstück: Ein vermessener Teil der Erdoberfläche mit eigener Flurstücknummer im Liegenschaftskataster. Es stellt die kleinste buchbare Einheit im Grundbuch dar.
Finanzierung: Die Finanzierung einer Immobilie setzt sich aus Eigenkapital und Fremdkapital zusammen. Neben klassischen Annuitätendarlehen gibt es auch Modelle mit KfW-Förderung oder variablen Zinsen.
Fertighaus: Ein industriell vorgefertigtes Haus, das auf der Baustelle zusammengesetzt wird. Vorteile: schnelle Bauzeit, planbare Kosten. Nachteil: weniger Individualisierung.
Fachwerkhaus: Ein traditionelles Bauwerk mit sichtbarem Holzbalkengerüst. Besonders in historischen Altstädten zu finden – oft denkmalgeschützt.
Grundbuch: Ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und deren rechtliche Verhältnisse eingetragen sind. Es gibt Auskunft über Eigentümer, Lasten (z. B. Hypotheken) und Rechte Dritter.
Grundstück: Ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch und Kataster erfasst ist. Es kann bebaut oder unbebaut sein.
Grunderwerbsteuer: Eine Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Grundschuld: Ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht, das zur Sicherung eines Darlehens dient. Anders als die Hypothek ist sie nicht an eine konkrete Forderung gebunden und bleibt bestehen, bis sie gelöscht wird.
Hausgeld: Monatliche Vorauszahlung der Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Deckung von Betriebskosten, Instandhaltung und Verwaltung.
Hypothek: Ein Grundpfandrecht, das zur Kreditsicherung dient. Es ist – im Gegensatz zur Grundschuld – an eine konkrete Forderung gekoppelt und sinkt mit der Rückzahlung.
Hauptwohnung: Die Wohnung, die vom Eigentümer oder Mieter überwiegend genutzt wird. Wichtig z. B. für steuerliche oder melderechtliche Fragen.
Heizkostenverordnung: Gesetzliche Regelung, wie Heizkosten innerhalb eines Gebäudes auf die Nutzer umgelegt werden müssen – meist verbrauchsabhängig.
Instandhaltungsrücklage: Rücklagenbildung für künftige Reparaturen und Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum in einer WEG. Höhe und Verwendung werden in der Eigentümerversammlung beschlossen.
Immobilienbewertung: Verfahren zur Ermittlung des Werts einer Immobilie. Unterschieden werden u. a. Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren.
Indexmiete: Eine Miete, die sich an einem Preisindex (meist Verbraucherpreisindex) orientiert und automatisch an die Inflation angepasst wird.
Investitionskosten: Kosten, die für den Erwerb oder die Verbesserung einer Immobilie anfallen – z. B. Kaufpreis, Notar, Makler, Modernisierungen.
Jahresabrechnung: Dokument, das alle Einnahmen und Ausgaben eines Jahres innerhalb einer Eigentümergemeinschaft auflistet. Grundlage für die Nebenkostenabrechnung.
Jahresrohmiete: Die Bruttomieteinnahmen einer Immobilie ohne Nebenkosten. Wichtige Kennzahl zur Wertermittlung.
Jugendstilhaus: Gebäude aus der Zeit um 1900 mit kunstvoller Fassadengestaltung. Beliebt bei Liebhabern historischer Architektur.
Kapitalanlage: Der Kauf einer Immobilie zur Vermietung mit dem Ziel, Vermögen aufzubauen oder Rendite zu erzielen.
Kataster: Öffentliches Register, in dem Grundstücke mit Größe, Lage und Nutzung verzeichnet sind – oft mit dem Grundbuch verknüpft.
Kaufpreisaufteilung: Die Trennung des Kaufpreises in Gebäude- und Grundstücksanteil – wichtig für die Abschreibung.
Kaltmiete: Die Miete ohne Nebenkosten. Grundlage für die Berechnung der Nettomieteinnahmen.
Lageplan: Darstellung eines Grundstücks im Verhältnis zu Nachbargrundstücken und öffentlichen Wegen – wichtig für Bauanträge.
Liegenschaft: Synonym für Grundstück oder Immobilie – besonders im Katasterwesen verwendet.
Laufzeit: Zeitraum eines Kredits bis zur vollständigen Rückzahlung. Beeinflusst Zinssatz und Monatsrate.
Lastenfreistellung: Notarielle Erklärung, dass bestehende Grundschulden bei Kauf gelöscht werden.
Maklervertrag: Vereinbarung zwischen Eigentümer und Makler über die Vermittlung einer Immobilie.
Mietrendite: Verhältnis von Jahresmiete zu Kaufpreis. Ein Maß für die Rentabilität einer Immobilie.
Mietspiegel: Übersicht über ortsübliche Vergleichsmieten – hilft bei Mietpreisverhandlungen.
Modernisierung: Bauliche Maßnahmen zur Verbesserung des Gebäudes – z. B. neue Fenster oder Heizungsanlage.
Notar: Jurist, der den Immobilienkaufvertrag rechtssicher beurkundet. Ohne Notar ist ein Kauf nicht rechtskräftig.
Nebenkosten: Betriebskosten wie Wasser, Müll oder Hausmeister – zusätzlich zur Kaltmiete.
Nutzfläche: Fläche, die nicht zur Wohnnutzung dient – z. B. Keller, Abstellräume oder Technikräume.
Nachfinanzierung: Wenn die ursprüngliche Finanzierung nicht ausreicht, kann zusätzliches Darlehen notwendig sein.
Objektbeschreibung: Detaillierte Beschreibung einer Immobilie im Exposé – mit Angaben zu Lage, Ausstattung und Zustand.
Ortsübliche Miete: Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen am selben Ort – Grundlage für Mietanpassungen.
Off-Market-Immobilie: Immobilie, die nicht öffentlich beworben wird – oft über exklusive Netzwerke verkauft.
Provision: Andere Bezeichnung für Courtage – Maklergebühr bei erfolgreichem Verkauf.
Penthouse: Wohnung im obersten Geschoss mit exklusiver Ausstattung und Dachterrasse.
Pre-Check: Erste Prüfung der Finanzierungsmöglichkeiten oder Bonität vor dem Immobilienkauf.
Pachtvertrag: Vertrag zur Nutzung einer Immobilie mit Ertrag – z. B. bei Gastronomie oder Landwirtschaft.
Quadratmeterpreis: Preis pro Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche – wichtig zur Vergleichbarkeit von Immobilien.
Qualitätssicherung: Maßnahmen zur Sicherung der Bauqualität – z. B. durch Baubegleitung oder Gutachter.
Quotenregelung: Regelung zur Kostenverteilung in einer Eigentümergemeinschaft, meist nach Miteigentumsanteilen.
Restschuld: Der noch offene Betrag eines Immobiliendarlehens.
Rücklagen: Gespartes Kapital für zukünftige Ausgaben, z. B. bei Instandhaltung.
Rendite: Verhältnis zwischen Gewinn und eingesetztem Kapital – bei Immobilien meist Mietrendite.
Renovierung: Verschönernde Maßnahmen wie Streichen oder Bodenbeläge erneuern.
Sondereigentum: Eigentum an einer bestimmten Einheit – z. B. einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.
Sachwertverfahren: Bewertungsmethode für selbstgenutzte Immobilien.
Spekulationssteuer: Steuer auf Gewinn beim Verkauf einer Immobilie, wenn die Spekulationsfrist (10 Jahre) nicht eingehalten wurde.
Sanierung: Maßnahmen zur Wiederherstellung der Bausubstanz.
Teilungserklärung: Notarielle Urkunde, die regelt, wie ein Gebäude in Eigentumseinheiten aufgeteilt ist.
Tilgung: Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens.
Tippgeberprovision: Vergütung für Hinweise auf potenzielle Käufer oder Verkäufer.
TÜV-Gutachten: Prüfung durch unabhängige Sachverständige zur Bewertung des Bauzustands.
Umbauter Raum: Das Volumen eines Gebäudes, eingeschlossen durch Wände und Dach.
Umnutzung: Änderung der Nutzungsart – z. B. von Büro in Wohnraum.
Unterlagenprüfung: Durchsicht aller relevanten Dokumente vor dem Kauf.
Unbedenklichkeitsbescheinigung: Bestätigung vom Finanzamt, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde – Voraussetzung für Grundbucheintrag.
Verkehrswert: Marktwert einer Immobilie unter normalen Bedingungen.
Vollfinanzierung: Finanzierung ohne Eigenkapital – nur unter bestimmten Voraussetzungen sinnvoll.
Verwalter: Zuständig für Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften.
Vorkaufsrecht: Recht, eine Immobilie zu kaufen, bevor sie an Dritte geht.
Wohnfläche: Fläche, die für Wohnzwecke genutzt wird – z. B. Wohnzimmer, Schlafzimmer.
Wohnrecht: Eingetragenes Recht, eine Immobilie oder Teile davon zu nutzen.
Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Gesetzliche Grundlage für Eigentumswohnungen.
Wertgutachten: Gutachten über den Marktwert einer Immobilie.
X-Faktor Immobilie: Besondere Merkmale, die eine Immobilie einzigartig machen – z. B. historische Geschichte, ausgefallene Architektur oder exklusive Lage.
Yield: Englischer Begriff für Rendite – Verhältnis von Einnahmen zum eingesetzten Kapital.
Zwangsversteigerung: Gerichtliches Verfahren zur Verwertung einer Immobilie bei Zahlungsausfall.
Zinssatz: Kosten des Kredits – abhängig von Bonität, Eigenkapital und Laufzeit.
Zwischenfinanzierung: Kurzfristiger Kredit bis zur endgültigen Immobilienfinanzierung.
Zeitmietvertrag: Mietvertrag mit festem Enddatum – oft bei befristeter Nutzung.